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外国人在美国买卖房屋与本地人有什么不同?

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近年来,越来越多的中国人来美国购置房产,每个国家都有不同的政策规定,不少国家对于外国人买房都有各种不同的限制条件。那么,外国人在美国买卖房屋与本地人有什么不同呢?

外国人:非美国居民的外籍人士。

本地人:指有美国绿卡或美国籍的人。

01、购房资格

从购房资格方面来讲,美国并不限制外国人在美国买房,且无套数限制。美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产,任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产的,在买房方面几乎没有任何的限制。

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02、房屋类型

从房屋类型来说,无论是商业楼宇、土地还是住宅,都是开放的市场,但在纽约,有一种房屋类型,对国外投资人限制较多,就是合作公寓(coop),由于审查严苛,一般外国人不会购买。


03、房屋贷款资格

外国人在美购房条件比美国人苛刻。一般来讲,贷款机构要求海外买家缴纳的首付为房价的40-50%,大大高于美国人的20%,而且余额的贷款利率也会相对较高。 如今美国购房贷款利率在4-5%,但是海外买家通常以投资为目的,并且他们没有足够的信用和收入来源证明,所以他们能够拿到的利率会在5-6%甚至更高。

另外海外买家想要获得贷款,一般需要提供银行认可的资金证明(比如一些银行要求客户提供36个月的月供储备金),用以证明有足够能力归还每月的贷款金额。由于每一个银行的贷款利率不同,同时对申请人的条件要求也不同。比如,一些银行只贷给外国人三年到七年,但也有银行能够贷款到三十年。而有的银行利率较高,但手续简单要求低。有的银行利率低,但是要求条件多不是每个人都能符合。所以,在申请外国人贷款之前应该选择适合自己对自己银行来做,或者委托一个有经验的贷款经纪

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04、出售房产


联邦政府对外国人在美国买房买地虽然没有限制,但是对他们出售房地产则有专门规定。根据1980年外籍人士房地产投资法案(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA),外国人出售美国房产与本地人一样,同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管有一定的免税额度,税率可能高达25%,外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。

具体操作办法:外国人在出售房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%,并且填写8288和8288A两份表格,在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。
较多,就是合作公寓(coop),由于审查严苛,一般外国人不会购买。

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