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在美国进行房地产配置应注意什么

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常见的房地产投资类型

1
住宅

住宅分为公寓、连体别墅和单栋别墅。如果是自住,房产税和贷款利息可以抵税;出售时如果过去五年之内有两年产权,并且实际居住两年,夫妻每人有25万美元的额度,不用交增值税。如果是投资房与出租,相关的房产税、贷款利息、物业费、保险费、折旧费,甚至考察房产所产生的机票、酒店等费用等都可以抵出租收入。

2
商业地产

常见的商业地产有购物中心、多栋公寓、物流仓储、办公楼、酒店、医院、养老院和一些辅助设施。商业地产有它明显的特点:租期长;屋主控制性强;无额外费用,租户维修;租金支付更有规律性;回报高;风险高。

地产投资有哪些方式


第一
中长期投资:

可以买屋、持有、出租,主要是靠时间来换回报,所以回报有两部分组成,一部分是租金,一部分是增值。

第二
短期投资:

可以买入房子,通过装修转卖,主要是靠经验来换回报,靠增值来取得报酬。这也是在美国经常说的flip房子,即买一个旧房子通过装修,通过又加盖、重盖换取一定的回报。

第三
投机:

在美国买房可以贷款,所以导致做投机的人会最大限度的使用杠杆。地产投资是有非常明显的周期性,如果在经济周期的低谷买到房子,通过一个上行的周期是可以拿到一个非常可观的回报的。

地产投资有没有风险
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任何投资都有风险,地产投资常见的几种风险有:过度使用杠杆;买价高,物业贬值;资金周转有问题;交接手续出问题。

外国人置业遗产税和赠与税现有规定

  对外国人来说,赠与税没有终身免税额,只有每年1.4万美元的年度免税额。所以,切记不要随便在房产上加上其他人的名字,那相当于你把房子的一部分价值赠与给别人。

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应对的办法是,如果要把房子最终赠与给子女,可以先把房子卖掉。以银行存款的形式赠与子女。银行存款属于无形资产,外国人赠与无形资产没有赠与税,赠与房产等有形资产是有赠与税的问题。

对外国人来说,遗产税的终身免税额只有6万美元。如果在持有房产期间,不幸身故,不但要交房子的增值税,同时还要交遗产税,税率最高也是40%。比如在美国只有房产,就是房产的总额减去6万美元乘以40%,最后是要交的遗产税。而对外国投资者,如果持有房产期间发生意外,遗产税可以说是最大的一笔税款,所以一定要倍加小心。

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面对高昂遗产税和赠与税的应对措施

  第一,通常建议在购买房产时,同时购买一份美国的人寿保险。因为美国的人寿保险杠杆作用大,性价比基本上是全球最好的。

  如果在持有房产期间,没有发生意外,一份美国的人寿保单也可以让你拥有全球最好的人寿保险,这样同时也配置了海外的保障性资产。

  一旦发生意外,可以用保单的赔付来缴纳遗产税。这样能够保留房产,让受益人从容处理。因为遗产税是在房产所有人过世的9个月缴纳,受益人要先缴纳遗产税才可以继承。

这也是为什么美国有一些富有的家族,如果拥有价值特别大的庄园,但由于没有提前筹划,在拥有人过世时,子女没有能力承担昂贵的遗产税和地产税,最后只好把家族留下的豪宅捐献出去,而不能实现家族传承的一个主要原因。

  第二,在美国拥有房产,一定要设立一个生前信托。目的是为了防止在美国持有财产期间身故,通过生前信托,指定受益人和指示财产怎么处理。

法庭认证会有法庭的受理人、律师、会计师等相关人员介入,通常这个过程要耗时1-2年,同时要耗去整个资产大约6%甚至更高的费用。

  所以,在美国持有房产,一定要入乡随俗,要了解当地的法律、税法、法规,通过当地专业人士给予合理的建议和规划,这个是至关重要的。

  第三,保护美国的房产还需要购买房屋保险和责任保险。

  房屋保险主要是保火灾。另外,如果想要贷款,银行也要求你一定要有这个保险,没有保险的状况下是不会贷款给你的。在出租的情况下,通常还需要购买责任保险。因为要租给别人,如果租客在房子里摔倒,或者是卫生间里有霉菌,房客有可能会起诉房主。如果拥有一份责任保险,保险公司有专门的律师来处理这方面的问题。

  在美国购买房产,房产证上显示的是谁应拥有产权,不显示受益人。另外,美国的遗产法是州法,如果没有提前筹划,也没有设立生前信托。如果在此期间,房产持有人意外过世,每个州将根据州法来决定谁受益和受益的比例。这样的过程叫法庭认证。

第四,在美国买房是用个人名义买,还是用公司名义买要提前考虑。

  在美国买房是用个人名义买,还是用公司名义买,主要考量是责任的隔离。如果购买商业房产,因为价值比较高,租客通常不会只是一家人,一定要由公司来持有。如果在美国只投资一栋房产,没有其他的资产可以隔离,公司持有房产反而会复杂化。因为你需要先成立一家公司,成立公司时肯定有费用。同时公司每年要报税,会产生会计的费用等等。

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美国有些州,不管出租房当年是否有净利润,每年都必须要交最低的税,比如加州,每年有限责任公司净利润都需要交800美元的公司税,但是否有净收入是不管的。

  如果有多个房产,成立一家有限责任公司,统一放到一个公司里,不但每个房子的责任没有隔离开,反而把更多房产的责任合并在一起了,同时又多了公司成立和报税的费用。然而,如果每一栋房产都成立一个有限责任公司,责任是隔离了,但是每个公司的成立费用和每年的报税费用,以及最低的报税税金会把整个投资收入拉低。

  所以,到底要不要用公司持有房产,或是用个人来持有房产?这就需要根据不同的家庭情况有不同的对待,要具体分析,并不一定说哪个更好。

第五,充分利用省税方案,提高投资回报。在美国,如果出租房卖掉之后,在45天之内,投资另外一栋房子,同时在183天之内,可以拿到另外一栋房子的产权,通过提前规划,第一栋房子增值的部分,增值税可以递延到第二栋房子出售时一起交。充分利用这个省税方案,就可以一次一次的递延增值税,最后也能够提高投资回报。


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